Steuerliche Bewertung von Immobilien

Merkblatt für den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts (Verkehrswerts) nach § 198 BewG
EINFÜHRUNG
Das Bundesverfassungsgericht (BVerfG) hat mit der Entscheidung vom 07. November 2006 eine verkehrswertnahe Bewertung aller Vermögensarten und damit auch die des Grundvermögens gefordert. Im Rahmen des Erbschaftsteuerreformgesetzes 2009 hat der Gesetzgeber insoweit die Bedarfsbewertung für das Grundvermögen für Erbschaft- und Schenkungsteuerzwecke angepasst. Mit der Neukonzeption der steuerlichen Bewertungsvorschriften nach den §§ 176 bis 198ff Bewertungsgesetz (BewG) verfolgt der Gesetzgeber das Ziel, Grundstücke und Immobilien mit dem gemeinen Wert zu bewerten.

NACHWEIS DES NIEDRIGEREN GEMEINEN WERTS / VERKEHSWERTS
Um Überbewertungen zu vermeiden, eröffnet § 198 BewG dem Steuerpflichtigen die Möglichkeit, von den gesetzlich vorgeschriebenen steuerlichen Bewertungsmethoden abzuweichen und einen niedrigeren Wert nachzuweisen. Die Vorschrift wird als so genannte „Öffnungsklausel“ bezeichnet. Der Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts kann für die nach § 179, §§ 182 bis 196 BewG bewerteten wirtschaftlichen Einheiten geführt werden, wobei der Nachweis die jeweils gesamte wirtschaftliche Einheit umfassen muss. Bei Grundstücken im Zustand der Bebauung ist der Verkehrswertnachweis für die gesamte wirtschaftliche Einheit unter Berücksichtigung der baulichen Gegebenheiten vorzunehmen. Als Nachweis ist regelmäßig ein Gutachten des örtlich zuständigen Gutachterausschusses oder eines Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken erforderlich. Zu beachten ist, dass den Steuerpflichtigen die Nachweislast trifft. Neben einem Gutachten kann auch ein im gewöhnlichen Geschäftsverkehr innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag zustande gekommener Kaufpreis über das zu bewertende Grundstück als Nachweis herangezogen werden. Ist ein Kaufpreis außerhalb dieses Zeitraums im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zustande gekommen, kann dieser als Nachweis eines nniedrigeren gemeinen erts dienen, soweit sich die maßgeblichen Verhältnisse hierfür gegenüber den Verhältnissen zum Bewertungsstichtag nicht verändert haben.

Vorgelegte Gutachten unterliegen der Beweiswürdigung durch das Finanzamt. Enthält das Gutachten Mängel (z. B. methodische Mängel oder unzutreffende Wertansätze), kann es zurückgewiesen werden; ein Gegengutachten durch das Finanzamt ist nicht erforderlich. Für den Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts gelten grundsätzlich die auf Grund des § 199 Abs. 1 Baugesetzbuch (BauGB) erlassenen Vorschriften. Danach sind auch die Wertermittlungsgrundsätze und Verfahren zur Verkehrswertermittlung der Immobilienwertverordnung (ImmoWertV) zu beachten. Nach Maßgabe dieser Vorschriften sind sämtliche wertbeeinflussende Umstände zur Ermittlung des gemeinen Werts (Verkehrswerts) von Grundstücken zu berücksichtigen. Hierzu gehören auch die den Wert beeinflussenden Rechte und Belastungen privatrechtlicher und öffentlich-rechtlicher Art, wie z. B. Grunddienstbarkeiten und persönliche Nutzungsrechte.